Steeds meer woningcorporaties in betalende positie vennootschapsbelasting

Tot op heden bevindt het merendeel van de woningcorporaties zich nog niet in een betalende positie voor de vennootschapsbelasting (hierna: vpb). Dit komt onder andere door het feit dat veel woningcorporaties een afwaardering naar lagere WOZ-waarde hebben verantwoord met als gevolg hoge compensabele verliezen. Echter, door de opwaarderingen als gevolg van de sterk stijgende WOZ-waarde worden deze fiscale verliezen ook weer snel verrekend. 

Steeds meer corporaties komen dan ook in een betalende positie voor de vpb. Fiscale optimalisatie is dan gewenst en wellicht zelfs noodzakelijk. Dit wordt nog eens versterkt door de inwerkingtreding van het Belastingplan 2019 met o.a. de generieke renteaftrekbeperking van ATAD1. In dit kader besteden we aandacht aan één van de voor de hand liggende mogelijkheden om de fiscale winst te verminderen.

Mogelijkheid om fiscale winst te verminderen; afwaardering bij sloop
Veel woningcorporaties ontwikkelen nieuwbouwprojecten waarbij verouderde woningen worden gesloopt om vervolgens nieuwbouw te realiseren. Vanuit fiscaal perspectief kan de sloop op verschillende manieren worden verwerkt. De fiscale boekwaarde kan worden ingebracht in het nieuwbouwproject. Deze situatie leidt tot een hoge boekwaarde van het opgeleverd vastgoed. Een alternatief is om de gesloopte woningen af te waarderen. Op grond van de regels voor fiscale winstbepaling (goed koopmansgebruik) bestaat immers de mogelijkheid om een bedrijfsmiddel af te waarderen naar de zogenoemde “lagere bedrijfswaarde”.

De keuze voor de optimale fiscale verwerking van de gesloopte woningen is afhankelijk van de fiscale positie van de woningcorporatie. Indien een woningcorporatie beschikt over hoge compensabele verliezen en er dus een risico bestaat op verliesverdamping, is het doorgaans raadzaam om de fiscale boekwaarde in te brengen in het nieuwbouwproject. De hoge boekwaarde van het opgeleverd vastgoed komt vervolgens in latere jaren tot uitdrukking in het resultaat, bijvoorbeeld door afschrijving of verkoop. Indien echter sprake is van een betalende vpb-positie, is het in veel gevallen wenselijk om de waardemutatie via een “sloop-afwaardering” direct ten laste van het resultaat te brengen.

Discussie rondom sloopafwaardering
Ten aanzien van de sloopafwaardering bestaat in de praktijk wel discussie tussen adviseurs en de Belastingdienst. Deze discussie richt zich met name op de omvang van de afwaardering. Meer concreet, wij verschillen met de Belastingdienst van mening over de vraag tot welke waarde kan worden afgewaardeerd (grondwaarde, sociale kavelprijs, waarde bij doorexploitatie etc.). Ook verschillen we van mening over het moment waarop de afwaardering kan worden verantwoord. In het verleden is over sloopafwaarderingen de nodige jurisprudentie verschenen. Het blijkt echter dat deze jurisprudentie lastig toepasbaar is op woningcorporaties, onder andere omdat woningcorporaties qua aard en doelstelling verschillen van reguliere (vastgoed-)ondernemingen. Op dit moment lijkt de route naar de rechter de enige oplossing om zodoende ook duidelijkheid te krijgen voor de sector in brede zin. In dit kader zijn er reeds voorbereidingen getroffen waar u misschien ook op aan kunt aanhaken. De gedachte daarbij is gezamenlijk duidelijkheid krijgen voor de sector met hopelijk een positieve uitkomst bij de rechter, te weten een aanzienlijke afwaardering voorafgaand aan sloop.

Meer informatie
Heeft u vragen over de vpb of speelt de sloop-afwaarderingsproblematiek bij uw corporatie? Wilt u in dat kader ervaringen uitwisselen of samen opgaan met andere woningcorporaties? Neem dan contact met ons op voor uitleg en overleg over wat BDO voor uw corporatie kan.

Sander van der Veen
Partner Belastingadvies
T: 074 – 276 42 59
M: 06 – 46 10 23 21
E: sander.van.der.veen@bdo.nl
I: https://www.bdo.nl/nl-nl/fiscaleprocesbeheersing