Fiscale aspecten tijdelijke woningen

Vanwege de druk op de woningmarkt en de opvang van vluchtelingen is het voor de corporatiesector van belang om op zoek te gaan naar creatieve huisvestingsoplossingen. In dit kader zien we steeds vaker dat tijdelijke huisvestingsprojecten worden opgestart. Denk hierbij aan bijvoorbeeld ‘tiny houses’ die voor een periode van bijvoorbeeld 15 jaar worden geplaatst.

De fiscale behandeling van tijdelijke woningen kan grote invloed hebben op de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten, afhankelijk van het antwoord op de vraag of op de woningen kan worden afgeschreven voor de vennootschapsbelasting (vpb), of er (extra) fiscale aftrekken gelden en of er btw drukt op de investering.

Vennootschapsbelasting
Op ‘gebouwen’ mag niet verder worden afgeschreven dan tot de WOZ-waarde. Deze afschrijvingsbeperking wordt ook wel aangeduid als de ‘bodemwaarde’. Wanneer tijdelijke woningen voor de vennootschapsbelasting niet kwalificeren als ‘gebouw’ geldt de afschrijvingsbeperking niet, waardoor ‘gewoon’ op de tijdelijke woningen kan worden afgeschreven tot de restwaarde.

In de vennootschapsbelasting is het begrip gebouw niet nader gedefinieerd. Dit betekent dat dit begrip ‘naar spraakgebruik’ wordt uitgelegd. Uit jurisprudentie volgt dat de volgende factoren relevant zijn:

• Duurzame constructie c.q. duurzaam verbonden met de grond;
• Niet eenvoudig verplaatsbaar of demonteerbaar;
• Dak en wanden die beschermen tegen wind en neerslag.

Helaas is tot op heden onduidelijk hoe deze verschillende factoren moeten worden geïnterpreteerd en gewogen.

Daarnaast merken wij op dat het verschil kan maken of de woningen op gehuurde grond worden geplaatst of op eigen grond. Bij gehuurde grond zijn er (in bepaalde gevallen) argumenten om te stellen dat de afschrijvingsbeperking niet van toepassing is (ook als wél sprake is van een gebouw).

Btw
Voor de btw is van belang of een tijdelijke woning als roerend of onroerend wordt aangemerkt. Hierbij geldt een ander toetsingskader dan voor de vpb / binnen nationale regelgeving. Voor de btw wordt namelijk “ieder gebouw of iedere constructie die vast met de grond is verbonden en die niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is” aangemerkt als onroerende zaak. In de praktijk zien we dat Belastingdienst een aantal criteria hanteert om te toetsen of sprake is van een onroerende zaak. Denk hierbij onder meer aan de hoogte van de verplaatsingskosten en het aantal manuren dat voor verplaatsing nodig is.

Indien de tijdelijke woningen kwalificeren als onroerende zaak, is de verhuur van deze woningen vrijgesteld van btw. In dat geval hoeft geen btw te worden afgedragen over de huuropbrengsten. De btw op de kosten die worden gemaakt in verband met de bouw en verhuur van de woningen kunnen dan ook niet in aftrek worden gebracht.

Wanneer de tijdelijke woningen kwalificeren als roerende zaak, kan de btw op de kosten wél in aftrek worden gebracht en is over de huuropbrengsten  btw verschuldigd. De vraag welke kwalificatie fiscaal optimaal is, hangt sterk af van de feiten en omstandigheden.

Milieu-investeringsaftrek en Energie-investeringsaftrek
De Milieu- en Energie-investeringsaftrek zijn fiscale subsidieregelingen die investeringen in milieuvriendelijke en energiezuinige bedrijfsmiddelen stimuleren. Onder voorwaarden kan voor circulaire bouw van woningen milieu-investeringsaftrek worden aangevraagd. De investeringsaftrek bij circulaire bouw bedraagt in 2023 45% van de investeringskosten. Het netto vennootschapsbelastingvoordeel bedraagt daarmee circa 9%. 

Meer informatie?
De fiscale kwalificatie van tijdelijke woningen kan van geval tot geval verschillen. Gezien de belangen adviseren wij om bij elk project vooraf de fiscale kwalificatie te beoordelen. Neem voor meer informatie contact op met één van onze adviseurs.