Tegelijk zijn er verhuurders die wél willen blijven investeren, mits de financieringsvoorwaarden werkbaar zijn. Voor hen kan een financiering voor je verhuurde woning buiten de traditionele bank om een realistisch alternatief bieden. Die flexibiliteit maakt soms het verschil tussen verkoop en voortzetting van de verhuur.

Wat de regulering van het middensegment concreet veranderde
De kern van de Wet betaalbare huur is de uitbreiding van het dwingend woningwaarderingsstelsel naar woningen tot en met 186 punten. Voorheen gold de puntentelling uitsluitend voor het sociale segment. Nu vallen ook middenhuurwoningen eronder, wat betekent dat verhuurders niet langer vrij zijn in hun prijsstelling voor die categorie.

Toenmalig minister Hugo de Jonge presenteerde de wet als noodzakelijke bescherming voor huurders die te veel betaalden voor matige woonkwaliteit. De maatregel werd breed besproken in de Tweede Kamer en uiteindelijk aangenomen. Voor verhuurders met woningen in het segment tussen pakweg 145 en 186 punten was de impact het grootst, omdat zij plotseling gebonden waren aan een maximale huurprijs.

Waarom particuliere verhuurders afhaken
De uitstroom van particuliere verhuurders kent meerdere oorzaken die elkaar versterken. Naast de huurregulering spelen ook de onzekerheid rond de box 3-belasting en stijgende onderhoudskosten een rol. Vooral in steden als Amsterdam en Utrecht, waar de woningprijzen hoog liggen, kiezen verhuurders vaker voor verkoop dan voor doorverhuren.

Wanneer een particulier een huurwoning verkoopt aan een eigenaar-bewoner, verdwijnt er definitief een huurwoning uit de voorraad. Dat mechanisme raakt het totale aanbod. Brancheorganisatie Vastgoed Belang heeft herhaaldelijk gewaarschuwd dat de combinatie van regulering en fiscale druk de investeringsbereidheid ondermijnt.

Voor verhuurders die wél willen aanblijven draait het uiteindelijk om de rekensom. Een financiering voor verhuurde woningen met gunstige voorwaarden kan het rendement op peil houden. Partijen als Bufr.nl richten zich op vastgoedeigenaren die buiten de bank om willen financieren, met duidelijkheid binnen een werkdag en financieringen tot 75% van de marktwaarde.

Toenemende druk op woningcorporaties
Woningcorporaties staan voor een dubbele opgave. Enerzijds moeten zij voldoen aan de afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken die in 2022 met branchevereniging Aedes en het Rijk werden gesloten en voorzien in de bouw van tienduizenden nieuwe sociale huurwoningen. Anderzijds neemt de druk op het bestaande bezit toe doordat de particuliere huursector krimpt.

In gemeenten waar het particuliere middensegment relatief groot was, merken corporaties de verschuiving het sterkst. Woningzoekenden die voorheen in een particuliere middenhuurwoning terechtkwamen, kloppen nu bij de corporatie aan. Dat vergroot niet alleen de wachtlijsten, maar belemmert ook de doorstroming binnen het sociale segment.

De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning lag in veel regio's al boven de zeven jaar. Wanneer daar extra vraag bijkomt vanuit het wegvallende middensegment, loopt die wachttijd verder op. Corporaties kunnen dat gat niet op korte termijn dichten met nieuwbouw alleen.

Samenwerking tussen corporaties en private partijen
Een deel van de oplossing ligt in strategische samenwerking. Corporaties die partnerschappen aangaan met private investeerders kunnen het aanbod sneller uitbreiden dan wanneer zij volledig op eigen kracht bouwen. Daarbij is het van belang dat die investeerders toegang hebben tot werkbare financieringsconstructies, zoals een verhuurhypotheek met flexibele voorwaarden.

Gemeenten spelen hierin een verbindende rol. Via prestatieafspraken en woonvisies kunnen zij sturen op een gezonde mix van corporatiebezit en particulier verhuurd vastgoed. Zonder die mix dreigt een eenzijdige woningmarkt waarin kopers en sociale huurders worden bediend, maar het middensegment verschraalt.

De komende jaren zal blijken of de uitstroom van particuliere verhuurders stabiliseert of verder doorzet. Voor woningcorporaties is het zaak die ontwikkeling nauwlettend te volgen en de eigen strategie erop af te stemmen, in samenspraak met gemeenten, marktpartijen en financiers die het totale huurwoningaanbod op peil willen houden.