Hoe pak je verduurzaming aan in een flat met zowel huurders als kopers?

Hoe pak je verduurzaming aan in een flat met zowel huurders als kopers?

Gepubliceerd op:

In de 17 verdiepingen hoge Mozartflat in Tilburg is sprake van gemengd bezit: woningcorporatie WonenBreburg verhuurt 126 appartementen, de overige 130 zijn in particulier bezit. In het VvE-bestuur zitten zowel eigenaar-bewoners als huurders. Hoe pak je een grootschalig renovatie- en verduurzamingsproject dan aan?

De Mozartflat kampt sinds drie jaar met betonrot door onbekende oorzaak. Het is zelfs zo ernstig dat de balkons gestempeld moeten worden. Het VvE-bestuur stelt een herstelaanpak voor, die alleen met een forse eigen bijdrage van de eigenaar-bewoners en woningcorporatie kan doorgaan. Het plan sneuvelt op de investering. Alsof het zo moet zijn, gaat net in Tilburg de Proeftuin Aardgasvrije Wijken van start. De gemeente, die vanuit veiligheidsoogpunt al bij de flat betrokken is, ziet maar liefst 256 aardgasvrije appartementen wel zitten.

Betonherstel, verduurzamen én van het gas af
Grootschalig betonherstel, verduurzamingsmaatregelen en ook nog eens alle woningen van het gas af: dat is het innovatieve plan waarmee de gemeente Tilburg de VvE in 2018 benadert. “Voor een VvE-bestuur dat uit alleen bewoners bestaat is dat een pittige opdracht”, aldus Cor Domenie. Hij wordt begin 2019 als professioneel VvE-bestuurder bij de flat betrokken. “Voor aardgasvrije woningen is het belangrijk om ook de warmtevraag terug te dringen, zodat er minder energie nodig is voor verwarming. Dat betekent dus óók duurzame maatregelen nemen in het hele gebouw.” Met HR++ glas, gevelisolatie, zonnepanelen en een glazen klimaatgevel kan de energiebehoefte zodanig teruggebracht worden dat het plan haalbaar lijkt.

Voor 55 euro per maand een duurzame woning
De flat bestaat uit zowel particuliere eigenaren als huurders van WonenBreburg. Daarom trekken de corporatie en het VvE-bestuur samen met de gemeente op. De gemeente faciliteert de projectorganisatie en maakt in een vergadering samen met het VvE-bestuur de bewoners warm voor het plan. Ze vertellen dat de investering bekostigd kan worden met een VvE Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds (voorheen Nationaal Energiebespaarfonds, red.) en met subsidiegeld van de gemeente Tilburg vanuit het proeftuinproject. Domenie: “Eigenaar-bewoners zagen dat in tegenstelling tot het eerdere plan met de eenmalige forse eigen bijdrage nu wel zitten. Zij kunnen de lening gefaseerd terugbetalen uit een verhoging van 91 euro van de maandelijkse VvE-bijdrage. Van dat bedrag gaat gemiddeld alweer 36 euro af door energiebesparing én hun appartementen worden dankzij de verduurzamingsslag meer waard.”

Via aanbesteding aan de slag met drie partijen
Via een aanbesteding worden partijen gevraagd met offertes te komen. “We selecteerden er drie”, zegt Domenie. “De eerste voor betonherstel, de tweede voor de klimaatgevel en de derde partij voor overige bouwkundige zaken, waaronder de duurzame maatregelen en de aanpassingen in de woningen om elektrisch te kunnen koken. Dat laatste gebeurt in samenwerking met netbeheerder Enexis. Ook krijgen alle bewoners straks een elektrisch kooktoestel en geschikte pannen.” De derde partij neemt ook de bewonerscommunicatie voor zijn rekening, in samenspraak met de werkgroep communicatie. Domenie: “In aanloop naar de besluitvormende vergadering stuurden we eens per maand een nieuwsbrief met de vorderingen. Ook als er alleen achter de schermen iets gebeurde. We communiceerden zonder onderscheid te maken tussen huurders en eigenaar-bewoners om scheve verhoudingen te voorkomen.”

Besluitvormende vergadering via livestream
Vlak voordat de beslissing definitief genomen wordt, organiseert het VvE-bestuur in de hal van de flat nog een informatiemarkt om vragen van bewoners te beantwoorden. De leverancier van de klimaatgevel zet een model van de puien neer. “In overleg met de accountmanager van het Nationaal Warmtefonds hadden we nogmaals alle informatie zorgvuldig gebundeld”, vertelt Domenie. “Bewoners vroegen waarom ze alles wat ze al wisten nog een keer kregen. Voor onze communicatie een mooi compliment.” In juni 2020 vindt de besluitvormende vergadering plaats. Vanwege corona anders dan normaal, waardoor een aantal eigenaar-bewoners als gevolmachtigden namens anderen optreedt. Ook is er iemand namens de woningcorporatie aanwezig. Domenie: “We streamden live vanuit een door de gemeente beschikbaar gestelde trouwzaal. Meer dan 99 procent stemde voor het plan.”

Van complex met betonrot naar toekomstbestendig gebouw
Inmiddels is het betonherstel bezig, wordt de gevel voorbereid en het glas aan de galerijzijde vervangen. De zonnepanelen worden geplaatst als de klimaatgevel bevestigd is. Naar verwachting is het werk eind 2021 klaar. Cor: “Dan mogen we hopelijk terugkijken op een meer dan geslaagd project dat zonder de inspanningen van alle betrokken partijen en het Nationaal Warmtefonds niet gelukt was. En een project dat een voorbeeld is voor andere appartementencomplexen in Nederland door te laten zien dat een uitzichtloze situatie met betonrot kan uitgroeien tot een duurzaam en toekomstbestendig plan dankzij de juiste samenwerking.”

Gemeente Tilburg over het project
Inge van Beek, omgevingsmanager Energietransitie VvE’s: “Deze VvE heeft een bouwkundig, urgent probleem durven aanpakken en tegelijk
een kans aangegrepen om te verduurzamen. De eigenaren krijgen een comfortabeler en aardgasvrij appartement, met een beperkte stijging van de woonlasten. Het kan, het is niet simpel, maar doordat we als gemeente mochten meedenken en beide konden omdenken, heeft deze vereniging weer een toekomstbestendig gebouw.”


Tips voor VvE’s
  • Neem bewoners vanaf het begin mee in het proces door ze continu op de hoogte te houden, bijvoorbeeld via nieuwsbrieven of een website.
  • Zorg voor professionele ondersteuning én een professionele uitwerking. Daar profiteer je gedurende het hele project van. Aannemers kunnen je bijvoorbeeld ook ontzorgen met bewonerscommunicatie.
  • Bij gemengd bezit kan een duidelijke projectstructuur helpen om iedereen aangehaakt te houden. Zorg voor een stuurgroep en voor werkgroepen waarin elke betrokken partij vertegenwoordigd is.
VvE Mozartflat, Tilburg
  • Aantal appartementen: 256
  • Grooteigenaar: woningcorporatie WonenBreburg (126 appartementen)
  • Bouwjaar pand: 1970
  • Beheer: uitbesteed
  • Maatregelen: HR++ glas, gevelisolatie, zonnepanelen, glazen klimaatgevel


Afbeelding beschikbaar gesteld door Balco

Een greep uit ons leveranciersregister

REALMAP
Optimale strategie voor vastgoedorganisaties ...
MVGM
MVGM is dé vastgoedregisseur en neemt de regie van de vastgoedportefeuilles van haar opdrachtgevers uit handen ...
Zig
Digitale oplossingen voor alle woningcorporaties ...