Vooral bepalingen over incassokosten, rente en boetes liggen onder het vergrootglas. Zelfs als een verhuurder aangeeft een beding niet (meer) te zullen toepassen, moet de rechter dit beding vernietigen als het oneerlijk is, tenzij de huurder expliciet instemt met het schrappen ervan. Dit schept onzekerheid voor verhuurders en leidt tot niet-verhaalbare kosten voor rekening van de verhuurder.

Pogingen van verhuurders om de algemene voorwaarden met oneerlijke bedingen te wijzigen zijn nog niet gelukt, maar er lijkt nu licht aan het einde van de tunnel zichtbaar. De lijn van de rechtbank is door diverse pogingen in dit proces steeds verder geconcretiseerd. Het begon met de rechtbank Amsterdam die op 4 juni 2024 oordeelde (ECLI:NL:RBAMS:2024:3292) dat de poging van een verhuurder om de algemene voorwaarden te wijzigen onvoldoende was: “huurder heeft geen akkoord gegeven en de brief is niet aan alle huurders verzonden, maar slechts aan enkele huurders met een huurachterstand.” Dat was in strijd met de ratio achter het ambtshalve toetsen, namelijk het daadwerkelijk beschermen van elke consument die zijn rechten niet kent. De verhuurder deed nog een aantal pogingen om een sluitende brief te formuleren aan haar huurders. Steeds oordeelde de rechtbank daar verdiepend maar kritisch op; er mocht niet eenzijdig gewijzigd worden, er moest een wilsovereenstemming worden bereikt. Op 15 juli 2025 toetste de rechtbank de huurovereenkomst en algemene voorwaarden opnieuw. De brief was in orde, maar de 14-dagenbrief had na het versturen van de brief en de aanvaarding door de huurder moeten gebeuren, zodat de buitengerechtelijke kosten niet werden toegewezen (ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). De uitspraken laten zien dat 1) oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten/algemene voorwaarden verwijderd kunnen worden als dit 2) gecommuniceerd wordt aan alle huurders en 3) de veertiendagenbrief daarna wordt verstuurd.

Praktische tips voor verhuurders

• Voorkom oneerlijke bedingen: Toets (standaard)huurovereenkomsten en algemene voorwaarden kritisch aan de regels, vooral incasso-, rente- en boetebedingen. DKV Deurwaarderskantoor Visser leest graag met je mee.
• Verwijder of pas bedingen aan: Haal oneerlijke bepalingen uit bestaande en nieuwe contracten, ook als ze niet worden toegepast.
• Vraag expliciete instemming: Informeer huurders actief over aanpassingen en vraag expliciet toestemming voor het verwijderen van oneerlijke bedingen. Zonder instemming blijft ambtshalve toetsing noodzakelijk.
• Wees transparant: Motiveer aanpassingen richting huurders met verwijzing naar consumentenbescherming en Europese regelgeving.
• Blijf alert: De rechter toetst ambtshalve, ook bij verstekzaken. Gebruik van oneerlijke bedingen kan leiden tot vernietiging en het niet kunnen verhalen van kosten.
• Proactief handelen loont: Door tijdig en transparant handelen, ontstaat er ruimte om contracten in lijn te brengen met de wet en kan discussie in de rechtszaal worden voorkomen.

Op onze website vind je het uitgebreide artikel van Sylvia Visser over ambtshalve toetsing, inclusief een voorbeeldbrief.