De jaarlijkse vaststelling van de WOZ-waarderingen, een goed begin is het halve werk!

Dit gezegde gaat zeker op in relatie tot het vaststellen van de WOZ-waarderingen van het vastgoed in uw portefeuille. Elk opvolgend belastingjaar krijgt u weer te maken met de nieuwe WOZ-waarde. De financiële belangen welke zijn verbonden aan de hoogte van de WOZ-waardering zijn groot, steeds meer posten aan de uitgaven en inkomstenkant zijn tegenwoordig (mede) afhankelijk van de WOZ-waarde.

Ter duiding van het grote belang sommen wij (niet limitatief) op:

• Vaststelling lokale heffingen zoals OZB, riool- en waterschapsheffing;
• Vaststelling van de te betalen verhuurderheffing;
• Onderdeel in het vaststellen van de markthuur voor een woning;
• Vaststelling van de marktwaarde in verhuurde staat in het geval van het toepassen van de basisvariant;
• Fiscale gevolgen vennootschapsbelasting;
• Fiscale afschrijvingsmogelijkheden.

Het moge duidelijk zijn dat indien achteraf blijkt dat een WOZ-waarde, of zelfs een deel van de portefeuille, niet juist is vastgesteld dit resulteert in veel aanpassingen achteraf. Dit achteraf aanpassen vraagt om de nodige inzet van mensen en middelen welke eigenlijk beter besteed kunnen worden. Het is dan efficiënter en effectiever om aan de voorkant voor een marktconforme vaststelling van de WOZ-waarde te zorgen. Veel Nederlandse gemeenten staan open voor een benadering aan de voorkant. Sterker nog, bij een gemeente leeft vaak ook een duidelijke voorkeur voor het vooroverleg.

Wat te doen?
Een afspraak plannen met uw gemeente, bent u er dan? Of, de concept WOZ-waarde van feedback voorzien en dan in Excel terugsturen, is dat voldoende. Wij zeggen volmondig: Nee!

Gezien de grote financiële belangen, de mogelijk te realiseren besparingen op de exploitatielasten en het willen voorkomen van het moeten corrigeren van achteraf foutief blijkende aanslagen (met alle boetes van dien) is het verstandig om het vraagstuk rondom de jaarlijkse vaststelling van de WOZ-waarderingen als een vast bedrijfsproces te zien en deze projectmatig te verankeren binnen uw organisatie. Het is nadrukkelijk géén feestje van de fiscalist of finance medewerker alleen. Alle aan het vastgoed verbonden disciplines kunnen van waarde zijn in het WOZ-project. De fiscalist, de vastgoedmanager, technisch manager, verkoopafdeling en beleidsmedewerkers kunnen van grote waarde zijn in een dergelijk traject.

De gedachte hierbij is dat de eerste stap met name intern gericht dient te zijn. Hierbij komende de volgende onderwerpen zeker aan bod, te weten:

1. Welke brondata hebben wij én de gemeente welke van belang is in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarderingen? Welke brondata is juist en welke behoeft verbetering c.q. wat zijn de verschillen?
2. Wat is ons eigen beeld op de interne en externe kwaliteit en kwantiteit van de woningen en past dit bij de WOZ-waarderingen zoals thans vastgesteld?
3. Wat is het beeld wat wij verkrijgen van de waarde van het vastgoed op basis van onze eigen verkopen?

Wanneer de eerste en interne stap is genomen dan ontstaat er een degelijk uitgangspunt voor een inhoudelijk overleg met de gemeente en volgt het tweede gedeelte van het project, de vaststelling van de WOZ-waarderingen op basis van de juiste brondata en woningkenmerken én op basis van de juiste uitgangspunten en beschikbare jurisprudentie.

De adviseurs van BDO Real Estate Valuation Services adviseren u graag rondom de mogelijkheden welke wij hebben om u te ondersteunen in een dergelijk project. Ook voor een antwoord op één van uw vragen kunt u natuurlijk bij ons terecht.

Sander van der Veen, Partner Belastingadvies, 06-46102321, sander.van.der.veen@bdo.nl
Joost Daalmans, Senior Manager Real Estate Valuation Services, joost.daalmans@bdo.nl